2014年05月05日

私は夫婦で工場を営んでおりましたが、このたび地域の再開発に伴い、私と妻が共有している現在の工場を売却して、他の地域に新たに工場を買取る予定です。購入する工場用地は500平方メートルですが、私は3/5、妻が2/5の資金を捻出して購入するつもりです。売却に伴う税金をなるべく抑えたいので買換特例を適用するつもりですが、気をつける点はございますか。

<解答>
 平成24年の税制改正により、買換え資産については面積要件が設けられています。共有で買換資産を取得した場合の面積の判定は、共有地の総面積に取得者の共有持分の割合を乗じて計算した面積により判定することになります。

<解説>
1、 税制改正前の取扱い(9号買換え)
 税制改正前の事業用の買換えについては、買換資産について特に制限はありませんでした。よって、国内にある土地等、建物、構築物、又は機械及び装置であれば適用を受けることができました。

2、 税制改正後の取扱い
 買換資産が土地等の割合については(1)面積要件、(2)特定施設の敷地であることが要件となりました。
 (1)の面積要件については、面積が300平方メートル以上である必要がありますが、共有で取得した場合には、共有地の総面積に取得者の共有持分の割合を乗じて計算した面積により判定することになります。

あなた:500平方メートル×3/5≧300平方メートル ∴適用あり
  妻:500平方メートル×2/5<300平方メートル ∴適用なし

よって、買換資産を土地等にした場合、あなたは買換え特例の適用を受けることができますが、妻は買換え特例の適用を受けることができません。
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2014年03月06日

10年超所有している事業用資産を売却し、新たな事業用資産を購入した場合、買換え特例を受けることができると聞きました。税制改正された内容も含めて教えてください。

<解答>
 10年超所有した事業用資産を売却し、一定の事業用資産を購入した場合には、9号買換えの特例を受けることができます。
 ただし、平成24年の税制改正により、買い換える資産が土地等の場合については、一定の要件が設けられました。

<解説>
 事業用の買換えの特例とは、事業用資産を売却した場合に発生した譲渡益について、将来に課税を繰延べる特例です。
 中でも9号買換え(旧16号買換え)は、通称「何でも買換え」と呼ばれ、国内にある10年超所有している事業用資産を売却し、新たに国内にある事業用資産を購入すれば適用を受けられるという使い勝手のよい制度でした。
 ただし、平成24年の税制改正により、買換資産の範囲が以下の通り改正されました。

<税制改正前>
譲渡資産・・・国内にある土地等、建物又は構築物で個人により取得がされたこれらの資産のうち、その譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの。

買換資産・・・国内にある土地等、建物、構築物又は機械及び装置。

<税制改正後>
譲渡資産・・・国内にある土地等、建物又は構築物で個人により、取得がされたこれらの資産のち、その譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの。

買換資産・・・国内にある土地等(事務所、事業所その他の政令で定める施設(以下この号において「特定施設」という。)の敷地の用に供されるもの(当該特定施設に係る事業の遂行上、必要な駐車場の用に供されるものを含む。)又は駐車場の用に供されるもの(建物又は構築物の敷地の用に供されていないことについて政令で定めるやむを得ない事情があるものに限る。)で、その面積が300平方メートル以上のものに限る。)、建物、構築物又は機械及び装置。
 税制改正後は、土地等を買換資産とする場合に、以下の2つの要件が設けられています。

(1) 面積要件
 面積が300平方メートル以上のものに限られます。

(2) 特定施設の敷地であること。
 特定施設とは、事務所、工場、作業所、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅その他これらに類する施設(福利厚生施設以外のもの)が該当します。
 また、駐車場の場合は、その駐車場を管理する事務所などの建物等がない限り、原則買換資産として認められません。
 ただし、都市計画法などの一定の規定により、建物が建てられないことについてやむを得ない理由がある場合には、認められます。
 なお、この特例の適用期限は平成26年12月31日までとなっております。
posted by zgwcuv66q8 at 09:50| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

2013年11月25日

被災市街地復興土地区画整理事業等に係る特例について詳しく知りたいのですが。

Q,東日本大震災に伴い、被災市街地復興土地区画整理事業等のために、私の所有する土地を譲渡することにしました。この場合、いわゆる収用等に該当するかと考えておりますが、何か譲渡の特例は存在していますでしょうか?

<解答>
 土地等を被災市街地復興土地区画整理事業等のために譲渡した場合においては、次に掲げる譲渡所得の特別控除の特例等の適用を受けることが可能となります。

<解説>
1、 被災市街地復興土地区画整理事業等に係る土地等の譲渡所得の特例
(1) 収用等に伴い、代替資産を取得した場合の特例あるいは収用交換等の場合の5000万円の特別控除。
 次の(一)あるいは(二)に該当することとなった場合については、代替資産を取得した場合n課税の特例又は5000万円特別控除の適用を受けることが可能となります。

(一) 地方公共団体等が、都市再開発法による第二種市街地再開発事業の施行区域内にある土地等について、その事業の用に供するために、これらの者等に買取られ、対価を取得する場合。
(二) 地方公共団体等が、被災市街地復興土地区画整理事業で減価補償金を交付すべきこととなる区域内にある土地等について、公共施設の整備改善に関する事業の用に供するために、これらの者等に買取られ、対価を取得する場合。

(2) 土地等を特定土地区画整理事業等のために譲渡した場合の2000万円の特別控除。
 特定住宅被災市町村の区域内の土地等が、2011年12月14日から2016年3月31日までの間に、地方公共団体等に買取られる場合においては、2000万円特別控除の適用を受けることが可能となります。

(3) 土地等を特定住宅地造成事業等のために譲渡した場合の1500万円の特別控除。
 次に掲げる場合に該当することとなった場合については、1500万円特別控除の適用を受けることが可能となります。(上記(2)の適用を受ける場合を除く。)
(一) 公営住宅等の用に供するための保留地が定められたことに伴い、換地処分によりその土地等のうちその保留地の対価の額に対応する部分の譲渡があった場合。
(二) 建築物の建築等の不許可に伴い買取り申出に係る土地が買取られる場合。

(4) 土地等を優良住宅地の造成等のために譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例。
 所有期間5年超の次に掲げる土地等を譲渡した場合において、その譲渡した土地等が継ぎに掲げる事業の用に供されるものであるときは、優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例(2000万円以下部分について所得税10%、住民税4%)の適用を受けることが可能となります。

(一)【土地等】特定住宅被災市町村の区域内にある土地等。
   【事業】都市再開発法による第二種市街地再開発事業。
(二)【土地等】特定被災市街地復興推進地域内にある土地等。
   【事業】被災市街地復興土地区画整理事業。

2、 代替住宅地等を換地処分に伴い取得した場合の譲渡所得の課税の特例。
 被災市街地復興土地区画整理事業が施行された場合において、その土地等に係る換地処分により、一定の代替住宅等を取得したときについては、譲渡所得の課税上、その換地処分により譲渡した土地等の譲渡はなかったものとして、いわゆる取得価額の引継ぎにより課税の繰り延べが行われることになります。

3、 申告の手続き
 上記に掲げる特例の適用を受けるためには、これらの特例の適用を受ける旨を確定申告書に、記載するとともに、それぞれの特例に応じて一定の書類を添付あいなければなりません。

(注)2013年1月1日から2037年12月31日までの間は、復興財源確保法により、所得税に加えて、復興特別所得税がかかることになります。
 本問の場合は、税率が
所得税:10%、復興特別所得税:0.210%、住民税:4%
となります。
posted by zgwcuv66q8 at 10:07| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

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